Неотделимые улучшения арендованного имущества

 Скачать образец соглашения о производстве неотделимых улучшений помещения.

Тема неотделимых улучшений арендованного имущества уже давно является актуальной. Сначала стоит сказать пару слов о том, что представляет собой улучшение имущества в целом.

Улучшения имущества – это когда в объекте происходят изменения, которые увеличивают имущественную ценность. Их цель:

• Усовершенствовать имущество;
• Улучшить его технические характеристики и свойства;
• Расширить его функциональные возможности.

Стоит понимать, что при проведении обычных ремонтных работ никаких новых качеств объект не получает, то есть, ремонт – это вовсе не улучшение арендованного имущества.

К улучшениям относят:

• Достройку;
• Дооборудование;
• Усовершенствование;
• Реконструкцию;
• Техническое объектное перевооружение.

Понятие «неотделимые улучшения арендованного имущества»

Российское законодательство говорит о том, что улучшения делятся на два типа: отделимого и неотделимого. К первому типу относят те, которые можно забрать (при этом имущество арендодателя не будет повреждено). Примером здесь может стать: покупка мебели, предметов интерьера и так далее.

В случае невозможности устранения улучшений без причинения вреда имуществу речь уже идет о неотделимых улучшениях. Иными словами, исходя из законодательных положений (ст.623 ГК РФ), неотделимые улучшения арендованного имущества – это те, которые нереально исключить без ущерба хорошим качествам и свойствам главного объекта, который был передан по арендному договору.

Приведем следующие примеры:

1. Допустим, арендодатель передал в пользование арендатору жилой дом. Пока действовал арендный договор, последним была достроена к дому веранда – то есть были осуществлены неотделимые улучшения арендованного имущества.
2. Арендатор пользуется земельным участком, который был выделен под садово-огородническую деятельность. Во время его использования он посадил деревья с плодами. Как только арендный договор завершится, они перейдут в собственность к владельцу участка.
3. По арендному договору состоялась передача автомобиля. Арендатор осуществил его покраску (с согласия владельца). В этой ситуации покраска автомобиля также считается разновидностью неотделимого улучшения.
4. Смена труб, вентиляционных систем, электропроводок, оконных и дверных проемов – все это разновидности неотделимых улучшений арендованного имущества. Сразу после завершения действия договора они перейдут в собственность к владельцу.

Требуется ли компенсация?

Компенсация расходов на данные улучшения – важный момент. Этот вопрос довольно четко урегулирован статьей 623 ГК РФ, исходя из положений которой, неотделимые улучшения арендованного имущества должны быть компенсированы лишь в той ситуации, если они были осуществлены с согласия собственника.

Если же арендатор осуществил улучшения в самостоятельном порядке (мнение владельца в этом случае не учитывалось), то компенсация затрат – дело сугубо индивидуальное, на усмотрение владельца имущества.

Как доказать согласие арендодателя (договорённость) на проведение подобных улучшений:

1) С помощью свидетельских показаний. В данном случае их вполне хватит, чтобы доказать факт наличия договоренности между двумя сторонами. Свидетелями может быть подтвержден как факт наличия разговора сторон, так и совместное производство данных улучшений.

2) С помощью доказательств фото и видео типа. Выглядит это, конечно, нереально, но, если такой материал имеется – это тоже доказательства.

3) С помощью оформленного письменного договора. Простой и надежный способ. Если Вы решили улучшить арендуемое жилье, то необходимо составление стандартного дополнительного соглашения к арендному договору. В нем необходимо отразить объем будущих улучшений и сумму, на которую Вы их планируете совершить. Данное соглашение – абсолютная гарантия возврата собственных денег.

4) Благодаря фактической компенсации затрат собственником жилья. Здесь возможны два варианта:

• арендатор улучшает условия за счет собственника жилья;
• происходит уменьшение размера арендной платы на сумму затраченных на улучшение расходов. Допустим, при приобретении строительных материалов на 20 тысяч рублей соразмерно уменьшается и арендная плата. Главное, чтобы эти расходы были зачтены арендодателем как арендная плата. Оформление может быть любым.

Например, вы купили стройматериалы и имеете договоренность о снижении на эту сумму ежемесячного платежа. Еще вы обладаете графическим приложением внесения арендных платежей.

В этом графике ежемесячно указывается вносимая арендная плата, обе стороны ставят свои подписи. Тогда сумма арендной платы может быть разделена на две части: первая отдается путем покупки материалов, вторая (которая больше по размеру) отдается в виде денежных средств.

Если переданные деньги оформляются при помощи расписки, требуется указать способ произведения платежа.

Это нужно для того, чтобы в будущем арендодатель не сумел потребовать погашения просроченного арендного платежа и выставить неустойку.

Резюме

Таким образом, можно отметить, что вопрос о проведении неотделимых улучшений должен обсуждаться еще до заключения арендного договора. Если же соглашение уже имеется, и внезапно потребовалось что-то улучшить, нужно согласовывать подобные работы и приходить к компромиссу касательно стоимости и компенсации затрат.

Если улучшения уже осуществлены (без соглашения), остается просто стараться мирно решить вопрос о компенсации затрат. Если же арендодателем будет дан отказ в компенсации таких расходов, закон будет на его стороне: он имеет прямое право отказаться от возмещения потраченных денежных средств.

Стоит учитывать и то, что неотделимыми улучшениями не считаются работы по капитальному ремонту переданного имущества. Если договор не предусматривает иное, расходы на них осуществляются за счет арендодателя.

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)