Непосредственное управление многоквартирным домом

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Особенности управления                   • Достоинства

• Заключение договоров                      • Недостатки

Для обеспечения удобства и безопасности проживания в многоквартирном доме государство предлагает собственникам жилья определиться со способом, которым он будет управляться.

Это необходимо, чтобы наметить порядок пользования общим имуществом, получения коммунальных услуг.

Проблеме такого выбора посвящена статья 164 ЖК РФ, где приведены 3 способа управления домом.

Непосредственное управление многоквартирным домом является одним из них (есть ещё ТСЖ — Товарищество Собственников Жилья и УК — Управляющая Компания).

Целью этого управления является решение следующих вопросов:

• обеспечение гражданам безопасного проживания в плане здоровья и сохранности имущества;
• получения доступа к общему имуществу каждым собственником;
• соблюдение прав и интересов жильцов дома;
• поддержание в исправном состоянии приборов учёта, инженерных коммуникаций, предназначенных для получения ресурсов и их контроля.

Главным органом при таком управлении считается общее собрание жильцов, которое решает все важные вопросы, в том числе глобальные — реконструкцию, капитальный  ремонт дома, получение кредитов для их осуществления. Решения по общему имуществу принимаются на собрании всеми собственниками с подписанием каждым из них протокола.

Если в доме свыше 4 квартир, то должен создаваться совет для оперативного принятия решений. Он будет осуществлять подготовку общих собраний, вести контроль исполнения принятых на них решениях, отчитываться перед остальными собственниками о проделанной работе. Председатель и члены домового совета выбираются на общем собрании. Обязательным условием назначения считается их статус собственников квартир в доме.

Заключение договоров с подрядчиками и УК, общее управление домом осуществляется председателем совета от имени всех собственников на основании решения общего собрания, отражённого в протоколе. При этом выдача доверенности ему не требуется.

Если  уполномоченным назначается не собственник квартиры в доме, то он должен получить доверенности от всех или большей части собственников в простой письменной форме (Жилищный Кодекс не позволяет давать им доверенность «от лица общего собрания»).

Переход на непосредственное управление проходит в следующем порядке:

• инициативная группа, которая готовит повестку общего собрания, оповещает жильцов о дате его проведения или проводит заочное голосование;
• проводится собрание, где принимается решение о переходе к непосредственному управлению, на котором обязательно присутствие каждого собственника. Собрание признаётся правомочным, если в нём приняли участие свыше 50 процентов собственников (представителей) от их общего количества, имеющих право голоса. Все решения принимаются большинством голосов;
• заключаются договора с обслуживающими и ресурсными организациями.

Особенности

Непосредственное управление связано с рядом особенностей, которые отличают его от обслуживания дома УК или ТСЖ. Например, при таком управлении домом нет понятия квартплаты, так как услуги ресурсоснабжающих (подача газа, воды, отопления, электричества) и обслуживающих (содержание, ремонт) организаций жильцы оплачивают им напрямую согласно договорам.

Принцип непосредственного управления не позволяет привлечь к обслуживанию дома профессиональных управляющих (УК). Допускается заключение договоров с организациями (лицами), которые смогут обслуживать дом, оказывая услуги по содержанию дома и (или) его ремонту (текущему, капитальному), но в договоре они будут проходить как подрядчики или исполнители услуг.

Практика показывает, что непосредственное управление оптимально для домов, в которых от 4 до 12 квартир. Инициативные собственники, выбранный председатель управляют домом бесплатно. Это экономия для его жильцов, но если дом большой, то добровольца, желающего решать множество вопросов, найти сложно. Поэтому этот способ более пригоден для маленьких домов.

Обязанности по управлению таким домом могут исполняться жильцами в 3-х вариантах:

• добровольное участие каждого собственника в управлении;
• получение полномочий одним из них по решению собрания;
• передача управления домом стороннему лицу, которое не входит в число собственников (ч.3 ст.164 ЖК), для выполнения им представительских функций по доверенности.

Заключение договоров

Непосредственное управление домом подразумевает, что собственники должны сами заключать договора двух видов:

1) Ресурсоснабжающие. К ним относятся договора на обеспечение дома газом, водой (горячей и холодной), водоотведением, отоплением, электроэнергией. Заключаются они индивидуально между каждым собственником и конкретными ресурсоснабжающими организациями, которые несут ответственность за качественную подачу тепла, воды, энергии, газа и соблюдение режима.

2) Ремонтно-эксплуатационные. Такие договора заключаются, чтобы обеспечить надлежащее состояние общего имущества. Требуются они для осуществления таких работ: уборка, вывоз мусора, обслуживание внутренних инженерных сетей, оборудования лифтов. Что касается инженерных систем, то в договоре указываются ответственные за их исправное состояние.

По закону наружные сети обслуживаются ресурсоснабжающими компаниями, а внутри дома за них отвечают собственники жилья, которые должны самостоятельно решать проблему их обслуживания — собственными силами или привлечением подрядчиков.

Юридическим фактом выбора непосредственного управления является наличие у собственников договоров, заключённых ими с ресурсоснабжающими и подрядными компаниями. При отсутствии таковых считается, что жильцы дома не реализовали выбранный способ. Им для управления назначается УК.

Достоинства непосредственного управления

1) Основной плюс такого управления домом — сохранение за собственниками квартир управленческих функций, а не передача их сторонним организациям. При этом управлении не разрешается принимать решения по поводу любых работ в доме без согласия собственников жилья.

2) Положительным моментом считается невозможность применения «метода общего котла», который позволяет использовать средства конкретного дома на решение проблем других домов. Они предназначены только для их собственных нужд.

3) Непосредственное управление выгодно для добросовестных собственников помещений, которые вовремя оплачивают счета и ожидают, что их средства пойдут на приведение в порядок общего имущества, а не оплату соседских долгов. Ведь при управлении домом УК, она не имеет права не оплачивать ресурсным организациям средства за поставку даже в случае неполучения платы от жильцов.

Управляющая компания отдаёт поставщикам ресурсов требуемые средства, поступающие на содержание дома, забирая их с других статей расходов. В итоге, когда возникает потребность в ремонтных работах, благоустройстве территории, на счетах не оказывается нужных денежных средств. Непосредственное управление исключает такие ситуации.

4) Преимуществом можно назвать и индивидуальность взаимодействия собственников с поставщиками ресурсов. Они заключают между собой договора о снабжении квартир газом, водой, подаче тепла. При добросовестной оплате услуг квартиры всех собственников не имеют права принудительно отключать от получения ресурсов, если у одного из жильцов дома образовалась задолженность.

А это может произойти, как уже отмечалось выше, при обслуживании дома управляющей организацией. При непосредственном управлении дома собственник отвечает только за себя и не зависит от действий других жителей дома. Санкции накладываются лишь на неплательщика, а не на весь дом.

5) У собственников появляется возможность требовать перерасчёта за некачественные или не полностью оказанные услуги непосредственно у ресурсной организации. Решение этих вопросов происходит быстрее, так как исключается взаимодействие потребителей с посредником в виде УК.

6) Ещё один важный аргумент в пользу непосредственного управления — экономность способа. Жильцам не приходится содержать на свои средства управленческий аппарат УК, нередко превышающий необходимый штат.

Недостатки непосредственного управления

Помимо положительных сторон непосредственному управлению домом присущи и некоторые недостатки.

1. Самый главный из них — он подходит не всякому дому. Выгоден небольшим домам, с малым количеством собственников, находящихся в нормальном техническом состоянии. Эффективно управлять многоквартирным домом, требующим значительных объёмов работ по ремонту и обслуживанию, достаточно тяжело. При большом числе собственников в доме зачастую возникают разногласия между ними по поводу управления, разрешить которые непросто.

2. Другим недостатком такого управления считается то, что городской, региональный, федеральный бюджет практически не выделяют денег на капитальный ремонт этих домов. Их чаще получают дома, которыми управляют ТСЖ или УК. Из Фонда содействия реформированию ЖКХ по закону также не выделяются деньги на капремонт домов, которые самостоятельно управляются его жильцами. Поэтому старым домам непосредственное управление невыгодно, так как здесь понадобятся значительные денежные вливания для приведения в порядок общего имущества.

Главным условием перехода на непосредственное управление домом является необходимость принятия собственниками активной позиции в этом вопросе. Выбирая этот способ управления собственным жильём, им следует всё хорошо обдумать, просчитать преимущества и недостатки своего решения.

Выбор большинством жильцов дома мог быть сделан в пользу непосредственного управления, но находятся собственники, недовольные этим решением. Они имеют право оспорить его в суде или в прокуратуре. Обнаружение фальсификаций в протоколе, бюллетене для голосования приводит к признанию незаконным решения общего собрания и его отмене.

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)