Оформление сделки купли-продажи квартиры

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Проверка истории квартиры                   • Основной договор и передаточный акт

• Предварительный договор                      • Передача денег

• Аванс или задаток?                                  • Регистрация сделки

Оформление сделок с недвижимостью — сложный и ответственный процесс. При необходимости разобраться в нем под силу любому человеку, не имеющему юридической подготовки.

Ошибка на этом этапе может обернуться лишением квартиры и денег. Необходимо проявить внимание и осторожность к приобретаемому  объекту, предоставленным другой стороной документам, к заключаемым договорам.

Затраты времени, нервов и сил окажутся ненапрасными. Знание основных тонкостей оформления купли-продажи жилья позволит избежать непредвиденных ситуаций и печальных последствий.

Проверка истории квартиры

Покупка недвижимости в России — небезопасная сделка. Чтобы минимизировать риски, покупателю стоит проверить историю квартиры и всех ее правообладателей. Перед тем, как начать документальное оформление купли-продажи квартиры, нужно запросить у продавца для ознакомления следующие документы:

1. Техпаспорт квартиры. В нем подробно описаны все параметры жилья. При отсутствии его у продающей стороны документ можно заказать в БТИ.
2. Кадастровый паспорт. Выдается в МФЦ или кадастровой палате. Отражает все производимые перепланировки помещения.
3. Выписка из ЕГРП. Содержит сведения: о владельце, об основаниях получения права на собственность, об обременениях, о судебных решениях. Ее может без уведомления продавца заказать в Росреестре или МФЦ сам покупатель по заявлению.
4. Архивная выписка из домовой книги по форме 9. Отражает данные о том, кто и когда был в квартире прописан, куда и по какой причине выбыл.
5. Выписка из лицевого счета бухгалтерии ТСЖ или ЖЭУ. Содержит характеристики квартиры, данные о задолженности по оплате ЖКУ.
6. Справка из налоговой об отсутствии у продавца долга по уплате налогов (на дарение, наследование), если жилье получено по наследству или дарственной.
7. Справка от продавца из наркологического и психоневрологического диспансера. Подтверждает вменяемость продавца. Особенно актуальна, если квартира продается по заниженной стоимости или через доверенное лицо.

В каждом отдельном случае могут потребоваться и дополнительные документы. Если проверка прошла успешно, приступают к оформлению договора.

Предварительный договор

После устного обсуждения покупателем и продавцом всех тонкостей предстоящей сделки и достижения обоюдного согласия, можно заключить предварительный договор купли-продажи. Оформлять его необязательно. Он составляется в тех случаях, если в данный момент одна из сторон не готова к подписанию основного договора. Например, покупатель не имеет необходимой денежной суммы или у продавца отсутствуют некоторые необходимые для совершения операции документы.

Предварительный договор не предоставляет право собственности на квартиру. Он фиксирует желание участников операции в будущем заключить основное соглашение на намеченных условиях. Порядок его заключения регламентируется ст. 429 ГК РФ.

Чтобы предварительный документ был юридически значимым, его необходимо оформить правильно. Составляется он в письменной форме и должен иметь следующие пункты:

• Паспортные данные сторон, включая прописку.
• Цель составления. Здесь указывается, что далее будет заключено основное соглашение купли-продажи квартиры. Описываются ее характеристики: адрес, этаж, площадь и т. д.
• Право собственности на недвижимость с указанием данных свидетельства о регистрации.
• Правоустанавливающие документы.
• Условия сделки: стоимость имущества, размер аванса или задатка, порядок передачи ключей, возмещаемая продавцом сумма при неисполнении своих обязательств, гарантии юридической чистоты объекта недвижимости, кем оплачиваются расходы  в ходе сделки, штрафы за неисполнение пунктов соглашения и т. д.
• Основания для расторжения: ухудшение состояния жилья, изменение его стоимости, неисполнение сторонами обязательств.
• Количество экземпляров, дата, подписи сторон.

Предметом предварительного соглашения являются обязанности сторон. Объектом — квартира. Если срок составления основного договора в предварительном не указан, то он должен быть подписан в течение года.

Расторгается договор по взаимному согласию сторон. Если по истечении года ни один из контрагентов не приступил к исполнению обязательств по предварительному соглашению, его действие автоматически прекращается.

А если одна из сторон отказывается подписать основной договор, нарушая условия предварительного, вторая может подать в суд на виновника и заставить его сделать это принудительно.

Аванс или задаток?

Обычно после подписания предварительного документа покупатель вносит аванс или задаток — до 10% от стоимости квартиры.

Задаток — это сумма, передаваемая покупателем продавцу в качестве предоплаты и доказательства исполнения обязательств по договору. Это более ответственный способ подтверждения достигнутого соглашения. Если клиент вдруг передумает, задаток остается у продавца. В обратном случае — возвращается покупателю в двукратном размере.

Аванс — минимальная часть оплаты стоимости квартиры, необходимая для бронирования выбранного варианта. Он подлежит возврату при отказе от сделки одной из сторон.

При любом из вышеуказанных способов передачи денег оформляется соглашение, в котором прописываются сумма, ссылка на договор, порядок расчетов и получения денег, права и обязанности сторон, ответственность за их неисполнение. Оно может иметь форму расписки, написанной продавцом шариковой ручкой, с указанием следующих данных:

1. ФИО продавца и покупателя;
2. паспортные данные;
3. прописка и адрес фактического проживания;
4. данные о квартире (стоимость, адрес, площадь);
5. срок исполнения обязательств по авансу (задатку);
6. передаваемая сумма числом и прописью.

Нелишним будет нотариальная заверка документа на передачу денег.

Основной договор

Успешное оформление купли-продажи квартиры напрямую зависит от грамотно составленного основного договора.

При его подписании сделка, оговоренная в предварительном соглашении, считается заключенной.

Составляется он в письменной форме и содержит практически аналогичные предварительному соглашению сведения, отличие в том, что предметом выступает покупка жилья, а не договоренность об этом. В нем подробно описываются данные:

• о сторонах сделки, их правах, обязанностях, ответственности;
• о квартире: характеристика и правоустанавливающие сведения;
• о стоимости, порядке расчета и передачи жилья;
• о собственниках: порядке снятия их с учета и освобождения продаваемой площади;
• о дополнительных условиях: решении споров, непредвиденных ситуациях, приложениях к договору и т. д.

Если владелец жилья — несовершеннолетний или гражданин с ограниченной дееспособностью, то договор необходимо заверить у нотариуса.

Передаточный акт

Передача продавцом отчуждаемого объекта покупателю оформляется актом передачи. Он является подтверждением исполнения сторонами обязательств по договору. Перед подписанием акта следует внимательно осмотреть приобретаемую квартиру, ведь впоследствии претензии к состоянию жилья будут необоснованными.

Документ должен включать основные пункты:

1. дата и место подписания;
2. паспортные данные сторон;
3. характеристики квартиры;
4. реквизиты основного договора;
5. данные о состоянии жилья и отсутствии обоюдных претензий;
6. прочие условия: передача ключей, оплата коммунальных услуг текущего месяца и т. д.;
7. подписи сторон с расшифровкой.

Акт может составляться в виде отдельного документа или соответствующие пункты включаются непосредственно в договор. При этом в соглашении прописывается, что со дня подписания оно имеет силу акта приема-передачи продаваемого объекта недвижимости и обязанности продавца перед покупателем считаются исполненными.

Отделения Россреестра некоторых регионов России не требуют наличия данного документа в составе бумаг на регистрацию. При этом акт может составляться по завершении регистрационных действий.

Передача денег

По условиям договора покупатель обязан произвести оплату за приобретенное жилье.

При передаче денег наличными оформляется расписка в их получении. Она пишется продавцом собственноручно в присутствии покупателя и содержит сведения:

• город, дата прописью;
• все паспортные данные сторон;
• сумма цифрами и прописью;
• номер, адрес квартиры;
• реквизиты договора купли-продажи;
• запись о полном расчете и отсутствии претензий;
• ФИО и подпись продавца.

Если деньги передаются в присутствии свидетелей, их данные и подписи также необходимо указать.

При передаче крупных сумм чаще практикуется использование банковской ячейки или аккредитива.

При этих вариантах составляется трехсторонний договор между кредитной организацией и сторонами сделки. Продавец сможет забрать причитающуюся ему сумму по завершении регистрации договора, предоставив в банк подтверждающие документы. Их перечень устанавливается в соглашении между сторонами или в трехстороннем банковском договоре. К ним относятся:

• паспорт; выписка из ЕГРП;
• копия Свидетельства нового собственника;
• иные установленные сторонами документы.

Регистрация сделки

Оформление купли-продажи квартиры завершается регистрацией сделки. Она проводится соответствующим органом. Здесь участники заполняют заявления и сдают следующие документы:

1. Паспорта и копии всех страниц документов.
2. Договор купли-продажи (3 экземпляра).
3. Правоустанавливающие документы на жилье.
4. Свидетельство о собственности.
5. Документы из БТИ: кадастровый паспорт, экспликация помещения, поэтажный план.
6. Согласие супруга на продажу. Требуется, если жилье приобретено в браке и является совместной собственностью.
7. Документ, подтверждающий семейный статус продавца (свидетельство о браке, о разводе, о смерти супруга).
8. Одобрение органов опеки. Необходимо, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети и их данные указаны в свидетельстве о праве собственности.
9. Квитанция об оплате госпошлины с копией. Ее наличие необязательно, но желательно.

Следует помнить, что многие документы имеют ограниченный срок действия. Сделку необходимо совершить в период их законности.

Регистрирующий орган выдает расписку о принятии документов, а через 10 рабочих дней на ее основании выдает готовое Свидетельство о регистрации права.

Итак, купля-продажа недвижимости — трудоемкая процедура. Покупатель должен тщательно изучить историю приобретаемого жилья. Предварительное соглашение, внесение задатка или аванса, составление и подписание основного договора, регистрация сделки, окончательный расчет — все это требует знания основ законодательства. При возникновении сложностей и тупиковых ситуаций всегда можно обратиться за помощью к профессионалам.

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)