Покупка квартиры на вторичном рынке

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Подготовка к сделке купли-продажи                              • Шаг 4. Финансовые расчеты

• Шаг 1. Предварительный договор и задаток                  • Шаг 5. Действия после сделки

• Шаг 2. Основной договор купли-продажи                      • Риски при сделках с “вторичкой”

• Шаг 3. Подача документов на регистрацию                    • Как обезопасить себя: советы

Покупка квартиры на вторичном рынке, т.е. жилья, которое уже эксплуатировалось, находилось в чьей-то собственности, имеет свои преимущества. Его можно сразу увидеть и поселиться в нем после сделки.

Цена на вторичную квартиру зависит от многих факторов и часто бывает даже выше стоимости нового жилья. В то же время такие сделки могут быть осложнены серьезными проблемами юридического характера, ошибками в оформлении документов, мошенничеством.

Как выбрать квартиру на вторичном рынке?

Необходимо сразу определиться: начинать ли действовать самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору. Выбирая агентство, стоит ознакомиться с отзывами клиентов о нем, выяснить срок его существования и авторитет на рынке недвижимости. Плюсом являются партнерские отношения агентства с банком, предоставляющим ипотеку.

Услуги квалифицированного риелтора стоят недешево, но позволят сэкономить время, силы, а в некоторых случаях и уберегут от сомнительной сделки. Специалист поможет подобрать наиболее выгодный вариант из всех возможных, увидеть сильные и слабые места квартиры, реально оценить стоимость объекта.

Подготовка к сделке купли-продажи недвижимости

Если квартира для покупки выбрана, и с собственником достигнута устная договоренность о цене объекта и сроках оформления сделки, можно приступать к ее подготовке. Прежде всего, рекомендуется проверить наличие, подлинность и правильность оформления документов, необходимых для совершения купли-продажи, среди которых:

• Свидетельство о регистрации права собственности на недвижимость;
• Правоустанавливающие документы на жилье (договор приватизации, договор купли-продажи; свидетельство о праве наследования, решение суда о передаче прав собственности, договор дарения и иные);
• Согласие супруга продавца на продажу недвижимости;
• Согласие всех собственников недвижимости на продажу (в случае сделки с долевой собственностью);
• Разрешение органов опеки и попечительства, если продаваемый объект принадлежит несовершеннолетнему или недееспособному гражданину;
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• Документы, удостоверяющие личность собственника;
• Доверенность, если сделка совершается через законного представителя собственника. Рекомендуется проверка ее подлинности и действительности на настоящий момент (с помощью реестра отмененных доверенностей Федеральной нотариальной палаты);
• Собственно, договор купли-продажи для проведения настоящей операции с недвижимостью, а иногда, и предварительный договор.

• количество собственников недвижимости (в свидетельстве о праве собственности);
• число зарегистрированных жильцов и их готовность выписаться. С помощью собственника можно запросить расширенную справку обо всех проживавших в квартире из домоуправления. Желательно включить в договор купли-продажи обязанности продавца юридически освободить жилое помещение после подписания договора;
• наличие среди жильцов несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных граждан;
• факт проживания в квартире в прошлом или настоящем военнослужащих, лиц, находящихся в местах лишения свободы или пребывающих в специализированных учреждениях (интернатах, психиатрических лечебницах и др.);
• наличие в квартире незаконных перепланировок, ответственность за которые несет настоящий собственник. Если они не согласованы с Бюро технической инвентаризации, то покупателю необходимо их узаконить, заплатив штраф, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние. Проверить эти сведения можно, запросив справку из БТИ и сверив ее с техническим паспортом;
• какие имеются правоустанавливающие документы на собственность, особенно, если квартира была получена по наследству;
• подтверждение отсутствия задолженности по оплате коммунальных услуг (справку можно получить в ЕИРЦ);
• факты обременения квартиры, нахождения ее под арестом или в залоге, а также все прежние сделки с ней (сведения содержатся в справке из ЕГРП).

Шаг 1 – Подписание предварительного договора, внесение задатка

Покупатель подтверждает свое предварительное согласие на покупку квартиры внесением аванса или задатка. Эти понятия несут разный юридический смысл. Аванс, как предварительный способ расчета возвращается к покупателю в случае аннулирования сделки в полном размере.

Если внесен задаток, и сделка срывается, то возникают правовые последствия. В случае вины покупателя, задаток остается у продавца, а если сделку отклоняет продавец, то он обязан возвратить задаток покупателю в двойном размере.

Часто сторонами подписывается и предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором фиксируется полная цена объекта недвижимости во избежание различных мошеннических схем и размер задатка (обычно несколько процентов от стоимости квартиры).

Предварительный договор устанавливает срок, в который необходимо заключить основной договор. По умолчанию он равен одному году. Здесь же стороны в письменном виде распределяют расходы по оплате услуг во время совершения сделки (нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации и др.).

Шаг 2 – Заключение договора купли-продажи недвижимости

Текст договора купли-продажи квартиры обязательно согласовывается заранее двумя сторонами. При его подписании важно соблюсти все необходимые формальности, поскольку такая сделка при определенных условиях или обстоятельствах может быть расторгнута. Подписание документа должно осуществляться всеми участниками добровольно, с правоспособностью и дееспособностью.

В договоре обязательно раскрывается его предмет, то есть указываются адрес местонахождения квартиры, кадастровый номер, вид объекта недвижимости, его общая и жилая площадь, назначение и цена. Также необходимо упомянуть об отсутствии в отношении данной квартиры ареста, залога и других обременений и ограничений.

При совершении сделки желательно присутствие нотариуса для проверки правильности составленного договора, реквизитов сторон и обоюдного соблюдения действующего законодательства. Это обезопасит участников соглашения, кроме того, сделки с несовершеннолетними и недееспособными собственниками подлежат обязательному нотариальному заверению.

Шаг 3 – Подача документов на регистрацию

Оформленный пакет документов, удостоверяющих сделку, передается сторонами на регистрацию в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Там продавец и покупатель получают расписки с перечнем предоставленной документации и датой их возвращения, и выдачи свидетельства о праве собственности.

Следует внимательно проверять документы при оформлении в Росреестре, поскольку сотрудники тоже могут ошибаться. Часто это является причиной приостановления сделок и выяснения всех необходимых обстоятельств.

Шаг 4 – Финансовые расчеты по сделке

Когда происходит покупка квартиры на вторичном рынке, наиболее сложным вопросом являются денежные расчеты между сторонами. Денежные средства могут быть переданы покупателем продавцу как до сделки, так и после ее совершения. Самые распространенные способы расчета:

• передача наличных денежных средств из рук в руки. Юридической гарантией здесь является полученная от продавца расписка на передачу полной суммы по договору. Она пригодится как для подтверждения права на имущественный вычет, так и в случае непредвиденного расторжения сделки. Желательно сделать это при свидетелях, позаботившись о собственной безопасности;
• безналичный перевод средств с одного расчетного счета на другой. Этот вариант удобен, поскольку не нужно «связываться с наличностью» и пересчитывать крупную сумму денег, все эти заботы берет на себя банк. Здесь можно воспользоваться аккредитивом: продавец открывает на свое имя в банке особый счет, куда покупатель перечисляет требуемую сумму. Получить доступ к счету продавец сможет только после предоставления в банк договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации;
• закладка необходимой суммы в банковскую ячейку и последующее получение денег продавцом при предъявлении документов. Пожалуй, самый надежный способ расчетов по сделке, которые производятся через депозитарную ячейку в охраняемом банковском помещении, что обеспечивает и безопасность, и полную конфиденциальность. Банк служит гарантом правильности денежных расчетов и в промежутке между подписанием договора и регистрацией надежно хранит деньги, на которые покупатель уже не имеет права, а продавец еще не правомочен их получить.

Шаг 5 – Действия после совершения сделки

После регистрации производятся окончательные финансовые расчеты (если они необходимы), оформление акта приема-передачи, предоставление покупателю ключей.

Продавец выезжает из квартиры в заранее оговоренные сроки, которые, как правило, не превышают двух недель.

Примерно в течение месяца происходит переход права собственности на вторичную недвижимость.

Продавец по итогам сделки обязан заплатить налог с полученного дохода в размере 13 % (как резидент РФ) и в размере 30 %, если он налоговым резидентом не является. В случае, когда стоимость имущества не превышает 1 млн рублей, продавец освобождается от уплаты налога.

Также если квартира находилась в собственности резидента более трех лет, а с 2017 года – и пяти лет, то налог уплачивать не нужно. В свою очередь, покупатель имеет право на получение налогового вычета после покупки недвижимости. Расходы, в пределах которых предоставляется вычет, составляют 2 млн рублей. К возврату положена сумма, равная 13 % от суммы вычета.

Основные риски при сделках с вторичной недвижимостью

• Отсутствие подлинности документов для продажи квартиры или доверенности. Паспорт продавца можно проверить на сайте ФМС (по списку недействительных паспортов);
• Нарушения при оформлении приватизации квартиры. Опасность могут также представлять жильцы, отказавшиеся от оформления жилья в собственность и получившие пожизненное право пользования им;
• Наличие в истории продаваемой квартиры сделок сомнительного характера, например, с участием юридических лиц;
• Продажа квартиры, полученной по договору дарения, ренты, по наследству и другим договорам, в которых затрагиваются интересы третьих лиц;
• Оформление сделки с несовершеннолетним собственником должно осуществляться только с согласия органов опеки. Если несовершеннолетние не являются собственниками, а только прописаны в квартире, разрешение опеки не требуется;
• Также необходимо разрешение органов опеки и попечительства при сделке с недееспособным гражданином. Даже если он собственником не является, а просто прописан в квартире, государство не позволит выписать жильца, если после этого он не сможет зарегистрироваться на другой жилплощади;
• Продажа квартиры, один из собственников которой – нездоровый психически человек, алкоголик или наркоман, т.е. лицо, не осознающее последствий на момент заключения сделки;
• Нарушение порядка оформления в собственность квартиры, полностью или частично приобретенной за счет материнского капитала. Иногда при оформлении не указываются обязательные доли несовершеннолетних, что может повлечь пересмотр сделки в будущем;
• Продажа квартиры, находящейся под арестом, в залоге, являющейся предметом судебной тяжбы, или с иными обременениями;
• Наличие среди собственников продаваемой квартиры лиц, убывших в тюрьму, военнослужащих или исчезнувших в неизвестном направлении, поскольку за ними сохраняются права проживания и пользования квартирой;
• Нарушение преимущественного права при продаже долевой собственности;
• Недействительной может быть признана сделка с квартирой на вторичном рынке в случае, если предполагается расселение дома;
• Нажитое имущество в браке является совместной собственностью, поэтому для совершения сделки требуется нотариально заверенное согласие другого супруга. Даже в случае развода один из супругов может заявить о правах на свою часть, если раздел имущества произведен не был.

Срок исковой давности для расторжения договора купли-продажи недвижимости или признания его недействительным составляет три года с момента заключения.

Как обезопасить себя: советы участникам сделки

1) В договоре купли-продажи рекомендуется указывать только реальную стоимость квартиры. Продавец может настаивать на уменьшении стоимости в целях ухода от налогообложения. На это не стоит соглашаться, поскольку в случае расторжения сделки покупателю вернется только сумма, прописанная в договоре.

Кроме того, размер стоимости жилья может повлиять на сумму имущественного вычета, положенного покупателю жилья согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ. Также в случае судебных разбирательств из-за заниженной цены на квартиру суд может не признать покупателя добросовестным приобретателем и отказать ему в удовлетворении требований.

2) В случае оформления сделки купли-продажи квартиры при помощи риелтора, особое внимание необходимо обратить на степень ответственности этого специалиста в форс-мажорных обстоятельствах. С агентством недвижимости рекомендуется заключить договор на предоставление услуг, в котором прописать все существенные условия, поскольку часто риелторы сами становятся виновниками недобросовестных сделок.

3) Покупателю можно порекомендовать сделать копии всех документов, которые потребуются для приобретения квартиры. В случае судебных разбирательств они могут очень пригодиться, а в некоторых ситуациях даже обеспечить успешное удовлетворение требований истца.

4) Нужно помнить, что ни регистрационный орган, ни банк, ни страховая компания не проверяют юридическую чистоту сделки в полном объеме. Это нелегкую задачу могут выполнить только риелторы или юристы, используя свои профессиональные связи.

Бдительным следует быть и покупателю, в частности, насторожить должны неоднократные перепродажи квартиры, особенно в течение непродолжительного периода, а также заниженная (более 10-15 % от рыночной) цена объекта.

Приобретая недвижимость на вторичном рынке, следует помнить, что идеальных квартир не бывает, везде можно отыскать плюсы и минусы. Важно только грамотно соотнести все риски и выбрать наиболее приемлемый вариант.

Залогом успеха будет являться правильный алгоритм покупки вторичного жилья, внимательность и осторожность покупателя, заключение сделки с законопослушными партнерами.

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)