ОГЛАВЛЕНИЕ

Виды обременений

Как узнать о наличии обременения?

Особенности продажи

Продажа квартиры с обременениемОбременением называют ограничение прав собственника на владение недвижимым имуществом, на его использование и совершение сделок с ним. Как правило, такой недвижимостью по ряду причин частично владеет другой человек или организация.

Продажа квартиры с обременением вполне возможна, но подобный договор требует повышенного внимания сторон, чтобы в будущем избежать проблем.

 

Виды обременений

Перечень основных обременений представлен в Федеральном Законе № 122-ФЗ от 21.07.1997 и включает такие ограничения прав, как:

  1. Ипотека. Такая квартира либо была приобретена в результате ипотечного кредитования, либо выступала как залог при получении владельцем крупной денежной суммы у банка. Продажа возможна только с согласия залогодержателя, то есть банка.
  2. Аренда. В продаваемой квартире могут проживать арендаторы, если с ними был заключен зарегистрированный в Росреестре долгосрочный договор аренды.
  3. Рента. Договор ренты заключают стороны, одна из которых предоставляет другой право пользоваться своим жильем за определенную плату (это может быть как фиксированная денежная сумма, так и оказание услуг). Обычно такое соглашение заключают одинокие пожилые люди или инвалиды, которым требуется уход или деньги на содержание. Таким образом, они получают рентную плату, а рентоплательщик использует жилое помещение. Если речь идет о пожизненной ренте, предметом договора выступает само жилье – после смерти получателя ренты оно переходит в собственность плательщика ренты, если тот исправно выполнял свои обязательства по договору. По закону, рентоплательщик не может самостоятельно продать жилье или прописывать в нем других людей, поэтому все сделки проводятся с согласия получателя ренты.
  4. Арест. Это обременение может быть наложено судебными исполнителями или работниками правоохранительных органов, обычно за неуплату долгов (коммунальных платежей, налогов, алиментов) или как предварительные меры перед будущим взысканием имущества. При этом собственник может лишиться права как распоряжаться недвижимостью, так и пользоваться ей, пока не будут выполнены обязательства по долгам.
  5. Наличие несовершеннолетних или недееспособных собственников. Для проведения такой сделки потребуется согласие на продажу от их законных представителей (попечителей или опекунов). Они имеют право запретить отчуждение прав на квартиру, если считают, что интересы их подопечных могут пострадать.
  6. Продажа жилья с прописанным в ней человеком. Нередко встречаются ситуации, когда человек давно не проживает в квартире, но зарегистрирован в ней. Сняться с регистрации такой жилец может только лично, обратившись в паспортный стол, в противном случае его придется выписывать через суд. Однако он сохраняет право пользования квартирой в случае, если это указано в договоре купли-продажи.
  7. Сервитут. Это ограниченное право на распоряжение чужим земельным участком.
  8. Право супруга владельца на распоряжение недвижимостью. Даже если один из супругов не является владельцем жилого объекта, он имеет такое же право распоряжаться им как совместно нажитым имуществом, согласно Семейному Кодексу РФ. Проведение сделки в этом случае возможно лишь с нотариально заверенного согласия другого супруга. Разрешение не требуется только тогда, когда жилье не относится к совместному имуществу на основании подтверждающих это документов (например, брачного контракта).
  9. Доверительное управление. Заключение владельцем квартиры подобного договора подразумевает, что он передает свое право сдавать жилье другому лицу или организации – так называемому «доверительному управляющему». Управляющий может заключать договоры аренды от своего имени, но в интересах собственника.
Читайте также:  Служебный найм жилого помещения

 

Как узнать о наличии обременения?

Продажа квартиры с обременениемПрава на недвижимость и налагаемые на нее обременения подлежат обязательной государственной регистрации, без этого они не признаются законными.

Сведения обо всех имеющихся обременениях жилого объекта можно получить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Информация находится в свободном доступе, поэтому любой желающий приобрести квартиру перед совершением сделки может узнать о тех или иных ограничениях прав на приобретаемую недвижимость. Выписку из ЕГРП можно получить в органах Росреестра, МФЦ или по интернету после оплаты госпошлины и заполнения соответствующих форм.

Данные об обременении указываются в 4 пункте выписки. При их отсутствии ставится отметка «не зарегистрировано». Срок действия бумаги составляет 30 дней.

Информация о снятии обременения также фиксируется в Росреестре. Собственнику жилья нужно будет подготовить соответствующие документы и получить официальную выписку: это значительно упростит процесс продажи квартиры.

 

Особенности продажи

Продать квартиру с обременением невозможно в двух случаях:

  1. На нее наложен арест. В этом случае все сделки с квартирой будут признаны недействительными. Перед продажей необходимо снятие ареста судебными органами.
  2. Здание находится в аварийном состоянии и подлежит расселению.

В остальных случаях для продажи квартиры понадобится согласие тех или иных третьих лиц. Существующее обременение переходит от продавца к покупателю вместе с правом собственности.

  • При ипотечном кредитовании квартира находится в залоге у банка до момента погашения кредита, но, согласно Гражданскому Кодексу РФ, собственник вправе пользоваться предметом залога, в том числе извлекать из него доходы. Получив от банка согласие, продавец квартиры может либо взять с покупателя необходимую для закрытия кредита денежную сумму плюс уже выплаченные по ипотеке деньги, либо переоформить ипотечный кредит на покупателя. Переоформление возможно в случае, если у банка нет сомнений в платежеспособности покупателя квартиры, и у него хорошая кредитная история.
  • Залогодержателем может выступать не только банк, но и другое юридическое или физическое лицо: продажа возможна только с его согласия, ведь обременение в этом случае также подлежит обязательной регистрации.
  • Продажа квартиры не влечет за собой расторжение договора аренды, заключенного арендаторами с прежним собственником. Наниматели имеют право проживать в квартире до истечения срока действия соглашения. Это обстоятельство может причинить массу неудобств новому владельцу квартиры. Досрочное же расторжение соглашения об аренде повлечет за собой санкции, прописанные для таких случаев в договоре. Поэтому добросовестный продавец расторгает договор и выселяет нанимателей заранее, до совершения сделки купли-продажи.
  • Согласие получателя ренты – неотъемлемое условие продажи недвижимости, при этом обязательства по рентным выплатам переходят к покупателю, если продавец не выполнил их до конца. Приобретение такого жилья сопряжено с рисками, ведь за рентополучателем остается право на расторжение договора ренты в любой момент, если указанные в нем условия не выполняются.
  • Если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, перед продажей недвижимости они должны быть выписаны и зарегистрированы по новому адресу, где условия проживания не хуже. Во избежание недоразумений продавец перед совершением сделки предоставляет покупателю сведения обо всех лицах, прописанных в квартире.
Читайте также:  Договор долевого участия в строительстве

Таким образом, наличие обременения зачастую не является препятствием для продажи квартиры. Необходимо подготовить требующиеся дополнительные документы и уведомить обо всех нюансах потенциального покупателя.

Полезная информация? Поделиться с друзьями:
Хотите задать свой вопрос? Вы можете задать свой вопрос дежурному юристу онлайн. В течение 20-и минут мы перезвоним на указанный номер телефона и бесплатно ответим на ваш вопрос.
Задать свой вопрос

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)

Задать вопрос дежурному юристу онлайн

Консультации проводятся бесплатно в рамках ФЗ от 21.11.2011 г. № 324-ФЗ (ред. от 26.07.2019 г.)

Екатерина

получите консультацию специалиста



🗹 Нажимая на кнопку «Отправить», вы даете свое согласие на обработку персональных данных.

Публикуя свои вопросы, сообщения, контактные данные и прочие данные на нашем сайте, вы, тем самым, даете свое согласие на обработку персональных данных и самостоятельно несете ответственность за содержание публикуемой в открытом доступе информации.

Со своей стороны, мы гарантируем, что не используем ваши контактные данные для спам-рассылок, в рекламных и прочих целях, кроме тех целей, что непосредственно связаны с функционалом сервиса, а именно для обратной связи и ответа на ваш вопрос.

Юридическая консультация онлайн

Наши юристы проконсультируют вас бесплатно. Мы работаем 24 часа в сутки, 7 дней в неделю (без выходных и праздничных дней).

Смотреть отвеченные вопросы

  • Взыскание долгов

    Почему взыскание долгов лучше доверить юристу Процедура взыскания задолженности бывает настолько запутанной, что иногда трудно рассчитывать на успех....

    Читать ответ
  • Почерковедческая экспертиза

    Почерковедческая экспертиза является одним из наиболее востребованным видом криминалистических экспертиз. Данное обстоятельство связано с тем, что фак...

    Читать ответ
  • Частичная невыплата зарплаты

    Я работаю в детском саду. Происходит частичная невыплата зарплаты. Принята на работу на ставку коридорной. В трудовой имеется соответствующая запись. ...

    Читать ответ
  • Как оспорить кадастровую стоимость

    Оспорить кадастровую стоимость вправе любой гражданин, если его права и обязанности затронуты результатом такой оценки. Когда и в каких случаях гражд...

    Читать ответ