Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой – важнейший этап оформления сделки

Прежде чем переступить порог собственной квартиры и с улыбкой на губах произнести: «Дом, милый дом», большинству сограждан необходимо проделать колоссальную работу. Сначала нужно заработать достаточную сумму денег, найти подходящее жилье, понервничать оформляя сделку, получить заветные ключи, и если проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой была проведена грамотно – выдохнуть и начать обживаться на новом месте.

Рисков, возникающих при покупке жилья, много

Существование опасностей при заключении сделки купли-продажи квартиры понятно каждому – там, где крутятся большие деньги, уйма желающих поживиться за чужой счет. Однако всю глубину возникающих рисков представляет далеко не каждый. Чтобы оценить реальные масштабы угрозы необходимо буквально «жить» на рынке недвижимости, чутко следить за изменениями в законодательстве, анализировать тенденции судебной практики. Конечно, такое под силу только юристу, основная работа которого – оформление сделок с жилыми объектами.

Какие риски подстерегают покупателя?

• Расторжение договора, признание его незаключенным;
• признание недействительности сделки;
• истребование имущества из владения покупателя;
• скрытые недостатки;
• непредвиденные расходы;
• неожиданные обременения, права третьих лиц;
• отсутствие полномочий у продавца, его недееспособность;
• проблемы содержания и формы самого договора;
• стадия передачи денег и объекта тоже таит опасности;
• риски, связанные с госрегистрацией.

При этом по каждому перечисленному пункту существуют многочисленные варианты, демонстрируемые судебной практикой.

Пример решения суда общей юрисдикции

Московским городским судом разбирались два встречных иска: покупателя – о выселении жильцов и прекращении права пользования, продавца – о признании договора купли-продажи недействительным. После изучения всех обстоятельств, суд вернул квартиру продавцу. Оказалось, что это единственное жилье для его семьи, совершая сделку на крайне невыгодных условиях, продавец действовал под гнетом обстоятельств – преступники взяли в заложники его сына и требовали денег. Суд установил, что намерений продавать квартиру у него не было.

Разберем некоторые риски подробнее

Остановимся на проблемах, связанных с возможным обременением, т.е. когда помимо прав покупателя, на квартиру существуют права других лиц. К таковым могут относиться лица зарегистрированные, проживающие или когда-либо проживавшие в помещении. Недвижимость может находиться в залоге (и не только у банка), на нее может быть наложен арест. Для проверки всех этих обстоятельств нужно быть очень внимательным. В документах, предоставленных продавцом (паспорт, свидетельство о праве собственности, свидетельство о браке и пр.), проверяется каждая буква и цифра. Необходимо получить развернутую выписку из ЕГРН, такое право есть только у законного владельца, поэтому с ним придется договариваться. Несмотря на трехлетний срок исковой давности, проверить историю квартиры в глубину рекомендуется лет на десять. Это правило родилось из анализа судебной практики. Данные из выписки должны полностью совпадать со сведениями из домовой книги, справки о составе семьи.

Изучая документы, ищем:

• отметки о залоге, аресте;
• наличие зарегистрированных, но отсутствующих родственников или членов семьи временно снятых с регистрационного учета. Это могут быть командированные, отбывающие наказание, находящиеся в домах престарелых, специальных интернатах;
• наличие бывших супругов, имеющих право на часть совместно нажитого имущества;
• проверяем, кто участвовал в приватизации. Возможно, есть лица, отказавшиеся участвовать и сохранившие право пользования квартирой. Возможно, есть несовершеннолетние, чьи права были нарушены.

Что еще нужно проверить?

Личность продавца – одна из ключевых при заключении договора. Некоторые покупатели проверяют степень вменяемости своего контрагента по соцсетям, но гораздо надежнее справка из психо- и наркодиспансера. Наличие действующего водительского удостоверения также говорит об отсутствии у продавца зависимостей и душевных расстройств.

Конечно, у каждого юриста, работающего на рынке недвижимости, помимо общего алгоритма проверки есть свои наработки, связи. Оформляя сделку через ипотеку, не стоит полагаться на проверку юридической чистоты работниками банка, они тоже люди, им нужен план, им нужны деньги. Слишком много судебной практики, где покупатель остается ни с чем из-за невнимательности или злоупотреблений банковских служащих. Независимый адвокат получает вознаграждение за саму проверку, у него отсутствует заинтересованность в покупке или продаже. Оптимальный вариант – проверить будущее жилье по нескольким каналам, в том числе самостоятельно. Обращение к профессиональному юристу – обязательный этап проверки.