Покупка квартиры в строящемся доме

ОГЛАВЛЕНИЕ

• Особенности и способы приобретения                • Покупка жилищных сертификатов

• По договору долевого строительства                    • Предварительный договор и покупка векселя

• Вступление в кооператив                                      • По переуступке права требования

Покупка квартиры в строящемся доме – выгодное приобретение и вложение денег, так как цены на жилье «в перспективе» всегда ниже, чем на готовое. Более ранний этап строительства подразумевает более дешевую итоговую стоимость квартиры.

Правовые особенности приобретения жилья в строящемся доме

Российское законодательство не предусматривает приобретения права собственности на жилье, которое находится на стадии проектирования или еще не достроено. Для того, чтобы стать полноценным хозяином такой недвижимости, необходимо  ввести ее в эксплуатацию.

По закону, на стадии строительства, гражданин за свои деньги приобретает определенные права по отношению к компании – застройщику.

В частности – это  право требования передачи готового жилья в оговоренные в договоре сроки, а также право получить денежную неустойку (штраф), в случае если застройщик сорвал сроки введения здания в эксплуатацию.

Вывод: приобретение квартиры в строящемся доме – это всегда большой риск. В случае, если застройщик окажется мошенником , у человека, отдавшего ему свои деньги, с юридической точки зрения не окажется никаких прав на жилое помещение.

Способы (схемы) приобретения квартиры в строящемся доме

Федеральное законодательство строго оговаривает случаи, когда возможна продажа жилья в недостроенных домах.

Такая деятельность может осуществляться в следующих формах:

• Заключение договора долевого строительства.
• Вступление в кооператив.
• Покупка жилищных сертификатов по номинальной стоимости квадратного метра.

Существуют и другие способы, не урегулированные законом (серые схемы). При их реализации гражданин наименее защищен от мошеннических действий со стороны продавца- застройщика.

Обычно застройщик прибегает к ним, когда по тем или иным причинам он не может или не хочет воспользоваться вышеперечисленными тремя законными способами (например, у него нет права на земельный участок под строящимся зданием).

«Серые» схемы:

• Заключение договора предварительной купли – продажи.
• Покупка векселя.
• Переуступка права требования.

Поговорим о каждом способе отдельно.

Заключение договора долевого строительства

Это самый безопасный с юридической точки зрения способ приобретения недостроенного жилья.

По договору долевого строительства застройщик (продавец) обязан построить  и ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать определенную квартиру дольщику (покупателю), а последний должен оплатить указанную в договоре цену.

Эти правоотношения регулируются федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», который предусматривает следующие гарантии для покупателей:

• Обязательная госрегистрация договора, как защита от двойных продаж.
• Обязательная фиксация в договоре срока окончания строительства и ввода объекта в эксплуатацию
• Точное указание в договоре на то, какую именно квартиру хочет приобрести дольщик.
• Размер неустойки, которую обязан выплатить застройщик в случае нарушения сроков.

С позиции сложившейся судебной практики, договор долевого строительства относится к потребительским сделкам, что означает право дольщика использовать для своей защиты нормы закона «О защите прав потребителей».

Необходимо помнить, что заключение договора долевого строительства не защищает от обмана со стороны застройщика на все 100%. Известны случаи, когда одна и та же квартира перепродавалась по нескольку раз.

Вступление в кооператив

В этом случае дольщик является членом жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и в ходе строительства дома он постепенно вносит средства для покупки будущей квартиры, соразмерные его паю.

К сожалению, в нашем законодательстве отсутствует детальная регламентация многих положений такого способа приобретения жилья. Например, не ясно, как именно должны уплачиваться взносы и на какие виды они делятся – все это отдано на усмотрение самих ЖСК.

Риск пайщиков в том, что они являются не покупателями недвижимости, а всего лишь участниками организации, которая возводит дом. Если сроки строительства затянулись – кооператив не несет за это никакой ответственности.

Для покупки строящейся квартиры через кооператив необходимо внимательно ознакомиться с его уставом. Тревожным сигналом является наличие дополнительных взносов, кроме вступительных и паевых.

Покупка жилищных сертификатов

Государственные жилищные сертификаты (ГЖС)  также являются законным средством, с помощью которого гос.власти помогают приобрести гражданам жилье, но с одной оговоркой – эти граждане должны входить в льготную категорию населения.

Круг лиц, которые могут по закону воспользоваться этой программой:

• Военные, увольняемые в запас.
• Участники ликвидации аварии на Чернобыльской АЭС.
• Переселенцы из районов Крайнего Севера.
• Другие лица.

Получить ГЖС можно  только один раз в жизни. Размер субсидии зависит от социальной нормы общей площади квартиры.

Среди недостатков программы отмечают небольшие,  по сравнению с рыночными ценами на жилье, суммы, выдаваемые государством.

Заключение договора предварительной купли-продажи

Заключение предварительного договора на приобретение жилого помещения  в строящемся доме относится к полулегальным способам.

Классический предварительный договор подразумевает наличие договоренности между застройщиком  и дольщиком о заключении при наступлении определенных обстоятельств основного договора (например, договора долевого строительства или купли-продажи).

На практике застройщик требует по предварительному договору оплаты будущей квартиры вперед, еще до заключения основного договора. Но судебная практика встала в этом вопросе на защиту граждан. При возникновении спора, оплата существующего только на бумаге жилья по предварительному договору считается внесением средств по основному договору.

Покупка векселя

Вексельная схема часто используется недобросовестными застройщиками в качестве дополнения к предварительному договору. Ее смысл  – в сокрытии внесения оплаты за квартиру от всех, кроме непосредственных участников сделки. Цель – сокрытие налогов или нежелание выплачивать дольщику возможную неустойку, если что-то пойдет не так.

Для реализации этой схемы оплата за будущую квартиру перечисляется не самому застройщику, а доверенному лицу  взамен на его вексель.

Это весьма опасный для потребителя способ приобретения жилья, который любят нечестные на руку застройщики. В случае проблем, доказать в суде факт передаче таким дельцам денег практически невозможно.

Переуступка права требования

В соответствии с Гражданским кодексом (ст.382) переуступка требования  (цессия)– это передача кредитором своего права требования другому лицу.  Согласие должника на совершение такоё сделки не  требуется, за исключением случаев, когда личность кредитора имеет для него очень важное значение.

При долевом строительстве, цессия должна соответствовать следующим условиям:

• Уступка требования происходит только после оплаты цены договора  или одномоментно  с переводом долга на нового участника.
• Уступка требования допускается, начиная с момента госрегистрации договора долевого строительства до момента подписания сторонами передаточного акта на квартиру.  Если застройщик уже исполнил договор в пользу первоначального дольщика, то тот не имеет права переуступать свои права третьему лицу.
• Дольщик, уступивший свое требование другому гражданину, ответственен перед ним за его действительность, а за неисполнение застройщиком  своих обязанностей он не отвечает.

Помните! Вы вправе требовать правильного оформления любого вашего участия в долевом строительстве с последующим приобретением квартиры!

По первому требованию гражданина застройщик обязан показать следующие  документы: разрешение на возведение жилого многоквартирного дома, заключение экспертизы проектной документации, техническое обоснование проекта, папку с проектной документацией, документы, подтверждающие право застройщика на ведение предпринимательской деятельности.

Оцените, пожалуйста, полезность информации, нам важно ваше мнение:

(Пока оценок нет)